Restituição do ITBI: como reaver o valor pago nos últimos 5 anos

por Vitor Hugo Freires

Comprar um imóvel é um dos momentos mais importantes da vida. Você junta dinheiro durante anos, planeja cada detalhe, negocia o melhor preço e, finalmente, consegue realizar o sonho da casa própria ou fazer aquele investimento que tanto almejava.

Mas no meio de tanta felicidade, surge aquela conta inesperada. O ITBI. E não qualquer valor do ITBI, mas um valor absurdamente alto, calculado sobre um montante que você nem mesmo pagou pelo imóvel.

Você olha para a guia de pagamento e pensa: "Como assim? Eu paguei R$ 400 mil no imóvel, mas o imposto está sendo cobrado como se eu tivesse pago R$ 550 mil?"

E aí vem aquela sensação de impotência. Você questiona no cartório, questiona na prefeitura, mas a resposta é sempre a mesma: "é o valor venal de referência do município". Como se isso explicasse tudo. Como se fosse justo.

A verdade é que essa situação tem se tornado cada vez mais comum nas prefeituras de todo o Brasil. Em busca de aumentar a arrecadação, os municípios criaram tabelas de valores venais de referência que, na prática, funcionam como um "piso mínimo" de cobrança do ITBI, mesmo quando o valor real da transação é menor.

Isso não apenas é injusto, como também é ilegal. E o pior: muitas pessoas pagam esse valor a mais sem questionar, sem saber que têm direito à restituição do ITBI pago indevidamente.

Se você se identificou com essa situação, saiba que não está sozinho. Milhares de brasileiros já passaram por isso. E muitos já conseguiram reaver o dinheiro pago a mais, seja administrativamente ou através de ação de restituição do ITBI pago a maior.

É sobre isso que vamos falar agora. Sobre o seu direito de não pagar mais impostos do que deve. Sobre como recuperar esse dinheiro que saiu injustamente do seu bolso. E sobre como se proteger de cobranças abusivas que afetam diretamente o seu patrimônio.

Entendendo a cobrança indevida do ITBI

O que é o ITBI e qual sua base de cálculo correta?

Antes de falarmos sobre a restituição do ITBI, é fundamental entender o que é esse imposto e, principalmente, sobre qual valor ele deveria ser calculado.

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que há uma transmissão onerosa de bens imóveis. Em outras palavras, quando você compra um imóvel, você paga ITBI. Quando vende, quem compra também paga. É assim que funciona.

A competência para instituir o ITBI está prevista no art. 156, II da Constituição Federal, e os municípios têm autonomia para definir a alíquota (que geralmente varia entre 2% e 3%, dependendo da cidade).

Mas a grande questão não é a alíquota. O problema está na base de cálculo do ITBI.

O Código Tributário Nacional (CTN), no seu art. 38, é muito claro ao definir que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. E o que significa "valor venal"? Significa o valor de mercado do imóvel, ou seja, quanto aquele bem vale em condições normais de compra e venda.

Na prática, o valor venal deveria ser o valor real da transação. Afinal, se você comprou um imóvel por R$ 300 mil, esse é o valor que o mercado reconhece para aquele bem naquele momento. É sobre esse valor que o ITBI deveria ser calculado.

Por que os municípios cobram sobre o valor venal de referência

Aqui começa o problema. Diversos municípios pelo Brasil criaram suas próprias tabelas de "valores venais de referência". Essas tabelas estabelecem valores mínimos para cada região, rua ou até mesmo tipo de imóvel.

Na teoria, essas tabelas deveriam refletir o valor de mercado. Mas, na prática, elas são usadas como uma forma de garantir uma arrecadação mínima, independentemente do valor real da operação.

Vamos a um exemplo prático:

João comprou um apartamento por R$ 350 mil. Esse foi o valor negociado, registrado na escritura pública, pago ao vendedor. No entanto, quando foi pagar o ITBI, a prefeitura informou que o valor venal de referência daquele imóvel era de R$ 480 mil.

Com uma alíquota de 3%, João pagou R$ 14.400,00 do ITBI (3% sobre R$ 480 mil), quando deveria ter pago apenas R$ 10.500,00 (3% sobre R$ 350 mil). Ou seja, João pagou R$ 3.900,00 a mais, sem ter culpa alguma.

Essa diferença de quase R$ 4 mil representa dinheiro que poderia ter sido usado na reforma do apartamento, na compra de móveis, ou simplesmente guardado como reserva de emergência. Mas foi para os cofres públicos de forma indevida.

O que os tribunais dizem sobre essa prática ilegal

A cobrança do ITBI sobre valor venal de referência, quando ele é superior ao valor real da transação, é ilegal por diversos motivos.

Primeiro, porque viola o princípio da legalidade tributária. O CTN art. 38 estabelece que a base de cálculo é o valor venal, que deve corresponder ao valor de mercado no momento da operação. Criar uma tabela de referência e impor esse valor como mínimo, sem qualquer análise do caso concreto, é uma forma de arbitrar unilateralmente a base de cálculo.

Segundo, porque desrespeita o direito ao contraditório e à ampla defesa. De acordo com o art. 148 do CTN, quando o fisco questiona o valor declarado pelo contribuinte, ele deve instaurar um processo administrativo, garantindo ao contribuinte o direito de se defender e apresentar provas.

O que acontece na prática? A prefeitura simplesmente aplica o valor de referência, sem dar ao contribuinte qualquer oportunidade de contestar. Você chega no guichê para pagar o ITBI e já recebe a guia pronta, com o valor arbitrado. Não há processo. Não há defesa. Você simplesmente paga, porque sem o pagamento do ITBI você não consegue registrar o imóvel.

Terceiro, porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu, de forma definitiva, que essa prática é ilegal. No julgamento do Tema Repetitivo 1113, o STJ consolidou o entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

O impacto real na vida do contribuinte

O prejuízo financeiro causado pela cobrança indevida

O grande problema dessa situação é que a maioria das pessoas não sabe que está pagando a mais. E mesmo aquelas que percebem a diferença, muitas vezes acham que não há nada a fazer.

Você está ali, no cartório ou na prefeitura, querendo finalizar a compra do seu imóvel. O atendente te entrega a guia do ITBI com aquele valor alto. Você questiona: "Mas por que esse valor, se eu paguei menos?" A resposta vem: "É o valor venal de referência do município, senhor. É assim para todo mundo."

E você, sem querer criar problemas, sem entender direito a legislação tributária, acaba pagando. Afinal, você precisa registrar aquele imóvel. Você não pode deixar a escritura sem registro. E sem pagar o ITBI, não há registro.

É uma situação de verdadeira coação. Você é obrigado a pagar um valor que não deve, sob pena de não conseguir efetivar a compra do seu imóvel.

Como identificar se você pagou ITBI acima do devido

Vamos fazer as contas. Se a diferença entre o valor real e o valor venal de referência for de R$ 100 mil, e a alíquota do ITBI for de 3%, você pagou R$ 3 mil a mais. Se a diferença for de R$ 200 mil, você pagou R$ 6 mil a mais.

Agora, multiplique isso por milhares de transações imobiliárias que acontecem todos os meses em cada município. O volume de dinheiro arrecadado indevidamente é gigantesco.

E esse dinheiro não sai do bolso de grandes empresas ou investidores bilionários. Sai do bolso de pessoas comuns. Famílias de classe média que estão comprando seu primeiro apartamento. Trabalhadores que juntaram dinheiro durante anos para realizar o sonho da casa própria.

Para essas pessoas, R$ 3 mil, R$ 5 mil ou R$ 10 mil fazem uma diferença enorme. É dinheiro que poderia estar sendo usado para melhorar a qualidade de vida, para investir em educação, saúde, ou simplesmente para ter uma reserva financeira mais tranquila.

O sentimento de injustiça e como revertê-lo

Além do impacto financeiro, há o impacto emocional. A sensação de injustiça. Você sabe que pagou a mais. Você sabe que aquilo não é justo. Mas se sente impotente diante da máquina pública.

E o que é pior: você paga seus impostos em dia, você cumpre suas obrigações, você não sonega nada. Mas quando o governo cobra a mais de você, de forma ilegal, parece que não há nada a fazer.

Só que há. E é exatamente sobre isso que vamos falar agora.

Como pedir a restituição do ITBI pago indevidamente

Você tem direito à restituição. E vou te mostrar como fazer.

A boa notícia é que se você pagou ITBI sobre um valor superior ao da transação, você tem direito à restituição da diferença. E esse direito está garantido pela legislação tributária e pela jurisprudência consolidada do STJ.

A restituição do ITBI pago indevidamente pode ser pedida de duas formas: administrativamente (direto na prefeitura) ou judicialmente (através de uma ação de restituição do ITBI pago a maior).

Etapas práticas para solicitar a restituição

1. Verifique se você tem direito

O primeiro passo é verificar se você realmente pagou a mais. Para isso, você precisa:

Pegar a guia de pagamento do ITBI e verificar qual foi a base de cálculo utilizada pela prefeitura;

Comparar esse valor com o valor real da transação que consta na escritura pública ou no contrato de compra e venda;

Se o valor usado pela prefeitura for maior que o valor real da operação, você tem direito à restituição.

2. Calcule quanto você pagou a mais

Vamos a um exemplo prático de como calcular:

Valor real da compra: R$ 400.000,00

Valor usado pela prefeitura: R$ 550.000,00

Diferença: R$ 150.000,00

Alíquota do ITBI: 3%

Valor pago indevidamente: R$ 150.000 x 3% = R$ 4.500,00

Esse é o valor que você tem direito a receber de volta, com correção monetária e, dependendo do caso, até com juros.

3. Reúna os documentos necessários

Para pedir a restituição do ITBI, você vai precisar dos seguintes documentos:

• Comprovante de pagamento do ITBI (guia de recolhimento quitada);
• Escritura pública de compra e venda ou contrato particular, onde consta o valor real da transação;
• Documento que comprove a base de cálculo utilizada pela prefeitura (geralmente consta na própria guia do ITBI);
• Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência).

4. Faça o pedido administrativo (se possível)

Alguns municípios permitem que você faça o pedido de restituição do ITBI diretamente na Secretaria de Finanças ou Fazenda Municipal. Nesse caso, você deve protocolar um requerimento administrativo, anexando todos os documentos que comprovam que você pagou a mais.

O pedido administrativo tem a vantagem de ser mais rápido e não gerar custos com advogado. Porém, nem todos os municípios aceitam esse tipo de pedido, e muitos simplesmente negam a restituição, forçando o contribuinte a buscar a via judicial.

5. Ajuíze uma ação judicial (se necessário)

Se o pedido administrativo for negado ou se o município nem sequer aceitar analisar o pedido, a solução é ajuizar uma ação de restituição do ITBI pago a maior.

Essa ação é baseada nos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e da legalidade tributária, além da jurisprudência consolidada do STJ no Tema Repetitivo 1113.

A ação judicial tramita na Justiça Estadual e, em muitos casos, é possível obter uma decisão favorável de forma relativamente rápida, especialmente porque a jurisprudência sobre o tema já está pacificada.

Atenção ao prazo de 5 anos para pedir a restituição

Um ponto muito importante: o prazo para pedir a restituição do ITBI é de 5 anos, contados da data do pagamento indevido.

Isso significa que se você pagou o ITBI há mais de 5 anos, você perde o direito de pedir a restituição. Por isso, não deixe para depois. Se você identificou que pagou a mais, busque seus direitos o quanto antes.

A boa notícia é que você pode pedir a restituição ITBI últimos 5 anos de forma retroativa. Ou seja, se você fez várias transações imobiliárias nos últimos anos e pagou ITBI a mais em todas elas, você pode pedir a restituição de todas, desde que ainda esteja dentro do prazo de 5 anos.

Quanto você pode receber de volta?

Além do valor principal (a diferença que você pagou a mais), você tem direito a receber:

• Correção monetária: o valor é atualizado desde a data do pagamento indevido até a data da devolução;
• Juros de mora: em alguns casos, especialmente nas ações judiciais, é possível obter também o pagamento de juros sobre o valor corrigido.

Isso significa que, na prática, você pode receber um valor maior do que pagou a mais inicialmente, justamente pela correção do dinheiro ao longo do tempo.

Como um advogado tributarista pode te ajudar no processo

Embora seja possível fazer o pedido administrativo sozinho, contar com o auxílio de um advogado especializado em direito tributário faz toda a diferença, especialmente na via judicial.

Um advogado tributarista vai:

• Analisar toda a documentação e calcular exatamente quanto você pagou a mais;
• Identificar todas as ilegalidades na cobrança feita pela prefeitura;
• Elaborar a petição com base na jurisprudência mais recente do STJ, aumentando as chances de sucesso;
• Acompanhar todo o processo até a efetiva devolução do valor;
• Garantir que você receba não apenas o valor principal, mas também a correção monetária e os juros devidos.

Além disso, se você fez múltiplas transações imobiliárias nos últimos anos, um advogado pode analisar todas elas e verificar se há direito à restituição em cada uma, maximizando o valor total a ser recuperado.

Não deixe esse dinheiro nos cofres públicos

Você trabalhou duro para ganhar esse dinheiro. Você planejou, economizou, fez escolhas. E agora você tem a oportunidade de reaver aquilo que foi cobrado indevidamente.

Muitas pessoas deixam passar essa oportunidade por medo, por desconhecimento, ou por achar que "não vale a pena brigar com a prefeitura". Mas vale, sim.

A legislação tributária existe para proteger o contribuinte de cobranças abusivas. A jurisprudência do STJ é clara e favorável. O direito está do seu lado.

E mais: ao buscar a restituição do ITBI pago indevidamente, você não está apenas recuperando o seu dinheiro. Você está contribuindo para que as prefeituras respeitem a lei e parem de cobrar valores abusivos de outros contribuintes.

Conclusão

A restituição do ITBI é um direito garantido por lei e reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça. Se você pagou esse imposto sobre um valor superior ao da transação, você pode e deve buscar a devolução da diferença.

O prazo é de 5 anos contados da data do pagamento, então não perca tempo. Reúna seus documentos, calcule quanto você pagou a mais e busque a restituição, seja administrativamente ou através de uma ação judicial.

Com o apoio de um advogado tributarista, suas chances de sucesso são ainda maiores, e você garante que receberá não apenas o valor principal, mas também a correção monetária e os juros devidos.

Não deixe seu dinheiro nos cofres públicos. Busque o que é seu por direito. A restituição do ITBI é possível, é legal e pode fazer uma diferença significativa no seu bolso.

Veja também: ITBI valor venal ou valor de venda: como calcular corretamente

Vitor Hugo Freires Direito Tributário e Médico Saiba mais sobre o autor