ITBI valor venal ou valor de venda: como calcular corretamente

Por Vitor Hugo Freires

Por que entender o cálculo do ITBI evita prejuízos

Ao comprar um imóvel, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é uma das despesas que mais geram dúvida e, muitas vezes, cobranças indevidas.

Um dos pontos mais controversos é definir a base de cálculo: afinal, o ITBI deve ser calculado pelo valor venal ou pelo valor de venda?

Essa diferença pode alterar significativamente o valor do imposto, e, por isso, é fundamental entender o que a legislação e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinam.

Saber calcular corretamente evita que o contribuinte pague mais do que deve — e, em muitos casos, pode gerar direito à restituição.

O que é ITBI e qual a base de cálculo prevista em lei

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transferência onerosa de propriedade imobiliária, como compra e venda.

A Constituição Federal (art. 156, II) e o Código Tributário Nacional (art. 38) determinam que sua base de cálculo é o valor venal do imóvel transmitido. Mas, na prática, surge o conflito: os municípios costumam usar um “valor venal de referência” — normalmente mais alto do que o valor declarado na escritura — gerando cobranças superiores ao devido.

Cobrança de ITBI com base em valor venal de referência

Muitas prefeituras adotam um valor venal próprio para cálculo do ITBI, muitas vezes, superior ao valor efetivamente pago pelo comprador. Esse método é questionável: o contribuinte acaba pagando ITBI sobre um valor de mercado presumido e não sobre o preço real da transação.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a inconstitucionalidade dessa prática, no julgamento do Tema 1.113. Segundo o STJ, o valor venal de referência criado pelo Município não pode substituir o valor efetivo da negociação — devendo o cálculo considerar o valor de venda, salvo prova de fraude.

STJ definiu: ITBI deve ser calculado com base no valor de venda

O entendimento do STJ é claro:

• A base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarada pelo contribuinte — ou seja, o valor de venda do imóvel;
• O Município só pode questionar esse valor se comprovar, em processo administrativo específico, que houve subfaturamento;
• Não é permitido aplicar automaticamente um “valor venal de referência” definido unilateralmente pela prefeitura.

Com isso, fica consolidado que o ITBI deve ser calculado pelo valor de venda, não pelo valor venal de referência. Esse entendimento tem força vinculante e deve ser seguido por todas as instâncias judiciais e administrativas.

O impacto de pagar ITBI sobre o valor errado

A diferença entre o valor venal e o valor de venda pode ser enorme. Imagine um imóvel vendido por R$ 500 mil, mas com “valor venal de referência” de R$ 700 mil — se a alíquota do ITBI for de 3%, o comprador pagaria R$ 21 mil em vez de R$ 15 mil. São R$ 6 mil pagos a mais, sem base legal. Em tempos de transações imobiliárias cada vez mais documentadas, esse tipo de cobrança indevida ainda é comum e pode ser contestado com sucesso.

Como calcular o ITBI corretamente

Para calcular corretamente o ITBI, siga o raciocínio conforme o entendimento atual:

1. Identifique o valor real da transação — aquele declarado na escritura pública de compra e venda;
2. Verifique a alíquota do ITBI fixada por lei municipal (geralmente entre 2% e 3%);
3. Multiplique o valor de venda pela alíquota;
4. Compare com o valor cobrado pela prefeitura — se o cálculo municipal for maior, pode haver pagamento indevido.

Exemplo: imóvel vendido por R$ 400.000,00, com alíquota de 3% → ITBI correto = R$ 12.000,00. Se a prefeitura exigir com base em valor de referência de R$ 600.000,00, o ITBI sobe para R$ 18.000,00 — diferença de R$ 6.000,00 passível de restituição.

Como pedir restituição do ITBI pago a maior

Quem já pagou o imposto sobre o valor incorreto pode pedir a restituição do ITBI em até 5 anos a partir do pagamento.

O pedido pode ser feito por via administrativa, junto à Secretaria Municipal de Finanças, ou pela via judicial, especialmente quando o município nega a devolução.

Confira o passo a passo completo neste artigo: Restituição de ITBI: saiba como pedir quando cobrado sobre valor venal.

Quando procurar um advogado tributarista

Casos de ITBI cobrado com base em valor venal de referência exigem análise técnica da legislação municipal e da jurisprudência local.

Um advogado tributarista pode verificar a documentação (guia de recolhimento, escritura, valores de referência e planta do imóvel) e elaborar o pedido de restituição fundamentado na decisão do STJ.

Essa atuação garante segurança jurídica e aumenta as chances de recuperar o valor pago indevidamente.

Conclusão

A resposta é clara: o cálculo do ITBI deve se basear no valor de venda do imóvel, e não em valores venais de referência arbitrados pela prefeitura.

Se você pagou o imposto sobre um valor maior do que o declarado na escritura, é possível requerer a restituição do ITBI com base no precedente do STJ.

Buscar orientação de um advogado tributarista é o melhor caminho para garantir a correção e recuperar valores pagos a maior.

Vitor Hugo Freires Direito Tributário e Médico Saiba mais sobre o autor