por Vitor Hugo Freires de Jesus
Direito à restituição do ITBI quando o imposto foi cobrado com base em valor superior ao da compra.
Você comprou um imóvel, pagou o ITBI, mas percebeu que o valor utilizado pela Prefeitura foi muito maior do que o valor da operação?
Saiba que você pode ter direito à restituição da diferença, com base na legislação tributária e em decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O que é o ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado quando há transmissão onerosa de bens imóveis — por exemplo, na compra e venda. A competência para instituí-lo está no art. 156, II da Constituição Federal.
O Código Tributário Nacional (CTN), no art. 38, define a base de cálculo do ITBI como o valor venal dos bens transmitidos no momento da operação:
Leia o CTN – art. 38
“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
No entanto, diversos municípios criaram "valores venais de referência" — tabelas próprias, muitas vezes desatualizadas ou acima do valor de mercado, para aumentar a arrecadação.
Quando o ITBI é cobrado de forma indevida?
O problema surge quando a Prefeitura, sem procedimento prévio, arbitra um valor superior ao declarado na escritura pública ou no contrato de compra e venda, e cobra o ITBI com base nesse valor.
Essa prática é ilegal. O STJ entende que o contribuinte pode declarar o valor da operação, e que a Fazenda somente pode questioná-lo mediante processo administrativo com contraditório e ampla defesa.
O que diz o STJ?
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1113, consolidou o seguinte entendimento:
Leia a tese firmada
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Ou seja, se você pagou ITBI sobre um valor maior do que o real, e isso ocorreu sem instauração formal de processo fiscal, a cobrança é indevida, e você pode pedir a restituição da diferença.
Exemplo prático
Valor real da compra: R$ 500.000,00
- Valor arbitrado pela prefeitura: R$ 680.000,00
- Alíquota do ITBI: 3%
Diferença paga indevidamente: R$ 180.000 x 3% = R$ 5.400,00
Esse valor pode ser restituído com correção monetária, administrativamente ou por ação judicial.
Qual é o prazo?
Segundo o art. 168, I do CTN, o prazo para solicitar a restituição de tributo indevido é de cinco anos, contados da data do pagamento.
Como funciona a restituição?
O contribuinte deve apresentar:
- Comprovante do pagamento do ITBI;
- Contrato de compra e venda ou escritura pública com valor da operação;
- Documento da cobrança e da base de cálculo adotada pelo Município.
O pedido pode ser feito:
- Administrativamente, junto à Secretaria de Finanças (quando o município permite);
- Judicialmente, com base nos princípios do contraditório, ampla defesa e legalidade tributária.
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Referências:
- CTN – Código Tributário Nacional. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm.
- CF - Constituição da Republica Federativa do Brasil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm.
- STJ - Tema Repetitivo 1113. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113.
